关婧:我房市是否也潜藏“次贷”危机
十问国际金融危机(六)我房市是否也潜藏"次贷"危机?房贷市场成为此次国际金融危机的导火索，不管是开发商借贷还是个人房贷，资金都来源于银行，房地产市场的走弱必将引起银行风险聚集。在动荡的经济形势下，我们应从美国身上吸取什么教训？中国房贷市场是岌岌可危还是相对安全？概述中国房贷市场现状与发达国家相较而言，中国房贷市场规模较小，从工商银行2008年半年报来看，中国银行业房贷比例平均在20%左右。即使在房价高企的2007年，投资型房贷占银行信贷资产总量的4%到5%左右。数据显示，今年上半年，国内最大商业银行──中国工商银行房地产开发贷款不良率由去年底的2.12%下降到1.84%；个人按揭贷款不良率下降0.04个百分点达到0.74%。详解我国房贷市场走势今年以来，我国部分热点城市楼盘交易量出现了萎缩，房价涨幅趋缓甚至下跌，房贷风险有所上升。近期银监会也要求商业银行要密切关注房地产市场的变化，督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和场景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。美国给中国带来的警示美国房贷机构为了追求利润而放松了贷款标准，2006年美国次贷总资产达到了6400亿美元，是2001年的五倍。同时美国不断发展金融衍生品，众多金融机构购买次贷相关的证券和交易，放大了风险。加之美国监管不力，过度放任金融机构，并最终导致链条上的金融机构乃至实体经济受到冲击。我国个人住房按揭贷款目前仍然是银行的优质业务，且个人住房按揭贷款资产质量远高于其他贷款，尚没有所谓还款能力受质疑的“次贷”。但此次金融危机，我国监管层也需要加强银行房贷质量的管理，保证银行较高的风险抵御能力。商业银行应继续遵守监管部门的有关放贷的要求，保持谨慎评估贷款风险的做法，严守房贷首付比例。另外我国在银行系统与资本市场之间设立了防火墙，防止了风险在货币市场和资本市场之间的蔓延。中国资产证券化产品十分有限，且规模很小，不会影响大局。中国房贷市场面临挑战尽管监管层面仍发挥作用，但房贷市场面临的挑战仍然存在。今年前七个月国内在建项目总面积同比增长24%，逆势扩张将使现金流更加紧缩。央行近日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示,未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点。9月份，全国重点城市的房屋成交状况几乎都出现下滑态势。国房景气指数连续第9个月出现回落。并且这种低迷似乎并没有好转迹象。特别是在下调贷款利率后，5年以上贷款利率由7.83%调整为7.47%，以利率下调15%计算，100万20年期的房屋按揭贷款，贷款者将节省利息支出43240元，月供仅减少180元。央行在二季度货币*策执行报告中指出，居民消费性贷款同比少增与房地产市场销售减少、金融机构对住房贷款投放谨慎以及居民观望气氛浓厚有关。银行方面个贷发展重点仍是满足自住需求的个人住房按揭贷款，并侧重在二三线、房地产价格涨幅较小、以自住需求为主的城市发展。高盛近期一份报告中指出，开发商现金流的不足将在明年进一步恶化，这意味这开发商将对项目给予更大的折扣，从而进一步拉低房价。加之动荡的国际形势，未来房地产开发贷款难以放松，但预计第二套住房首付比例调整和个人房贷或有放松。专家评点中研国际首席经济学家曹远征:风险肯定是有的，只要是从事经营，经营就一定有风险，但是我想次贷、次按，跟我们的按揭贷款是不一样的，最大区别就是次按是不需要手续的，不需要考察你的还款能力，实际上它是把钱放给了还不起钱的人，后面的结果自然会有影响。我们现在是按揭贷款，你得有首付，而且首付三成，如果是第二套房子，首付四成，同时要考察你还款来源，同时对利息有考虑，比如说第二套房子在你的利息上加10%，这一套实际上是防范风险，换言之，如果房价不下跌超过30%不会出现大规模的自然性违约，这个环节破除了风险扩散的可能性。我觉得到目前为止房地产市场还算是健康的，但是这种趋势恐怕要高度地警惕，因为再走下去的话，也会带来很多问题。