新盘“摊大饼” 开发商激战五环外
摘要：在城区土地稀缺，新盘豪宅化明显的背景下，五环和六环之间的“5.5环”成为刚需购房者的首选地，也成为楼市的激战区域。据亚豪机构统计，3月北京商品住宅成交环线比例中，4环-5环占了11.2%，5环-6环占了61%，而6环以外占了18%；楼市80%的成交集中在5环-6环外，这一数字同比增长了10%；无论是4月入市新盘还是全力去库存的老盘，5.5环及其周边已经
在城区土地稀缺，新盘豪宅化明显的背景下，五环和六环之间的“5.5环”成为刚需购房者的首选地，也成为楼市的激战区域。周晓东 摄
北京新盘的郊区化已势不可挡。据亚豪机构统计，3月北京商品住宅成交环线比例中，4环-5环占了11.2%，5环-6环占了61%，而6环以外占了18%；楼市80%的成交集中在5环-6环外，这一数字同比增长了10%；无论是4月入市新盘还是全力去库存的老盘，5.5环及其周边已经成为最激烈的楼市战场。
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五环外楼盘争夺刚需
数据显示，2009年以来，北京新增土地出让的90%集中在五环外。而从2011年以来，随着大兴新城、昌平新城等区域土地集中出让，开发热潮又开始向六环外拓。
据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，目前五环内仅有30余个在售一手楼盘，且多为尾盘，房源稀少；除了钓鱼台七号院、贡院9号等城市核心区的售价为10万/平米左右的豪宅外，多个楼盘是以商住楼为主。“事实上从2009年开始，北京楼市的成交主力就已转移到了五环外。”
在3月北京楼市迎来的今年第一波小回暖中，成交的7216套商品住宅有61%集中于五环和六环之间，而在2011年同期，这一数字仅有48.6%。同时，4月推售的20余个新盘中，金茂府成为唯一的四环内新增房源。在城区土地稀缺，新盘豪宅化明显的背景下，五环和六环之间的“5.5环”成为刚需购房者的首选地，也成为楼市的激战区域。
“3月北京楼市的小阳春主要源于五环外一批中低端楼盘的降价。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉，“以价换量”是目前住宅成交回暖的最大原因，而市场比重最大的份额集中于五环外。
“现在商品住宅市场上以刚性需求为主。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，从目前这一波楼市的成交量看，是以针对刚需的中低端楼盘为主，这些项目集中在五环至六环之间，价格“稳中有降”，正因如此，据统计一季度普通住宅的平均成交价格下降了20%左右。
区域价格战渐趋白热化
业内人士指出，从2011年11月北京楼市进入实质下降通道以来，出现明显降幅的楼盘80%集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显。项目扎堆、库存大、产品同质化、竞争压力大成为“5.5环楼市”的主要特点。
就在3月的楼市回暖势头良好时，一些开发商推售位置更佳的新房源时，小幅提高了售价，但销售很快陷入尴尬境地。“提价第二天温总理就发表了对楼市调控不放松的观点，使得前期积累的客户很多都又陷入观望。”大兴一项目的营销总监表示，目前仅以每周举办活动，推出少量优惠房源的形式促销。
“如果涨价后再次降价，对品牌伤害极大。”任启鑫表示，目前市场前景仍不确定，开发商涨价更应慎重。
了解到，5.5环除了密度较高的住宅外，还有一些针对首次改善型置业的低密度别墅，如位于南五环外亦庄的天鹅堡、北五环外的远洋傲北、东北五环外的万通天竺新新家园等城市别墅，这些项目虽然同类型的竞争产品少，但由于别墅是受限购令影响最深的产品，销售压力也十分巨大。
“公司要求两年内卖200套别墅，压力很大。”一位别墅开发商告诉，目前价格已经降到低点，蓄客还不理想，“总价400万元/套，仅相当于城区的一套房，但销售还是难有起色”。
李文杰表示，目前住宅项目的成交量回暖来自于降价，去库存化已成为各大房企的共识，预计4月北京房价仍将有下行。
■ 5.5环战场扫描
通州
在售盘激战 新盘又要抢滩
“起价每平米15700元，现房。”最近，位于八通线北苑站附近的天时名苑推介150平米以上的大户型，强调现房、精装、更靠近城区等卖点。“扣除精装，也就相当于毛坯房14000多元/平米。”该楼盘售楼员这样表示。
在通州多位开发商看来，通州目前主流的价格就在14500元/平米。包括类似华业东方玫瑰综合下来的8.7折，K2百合湾的送面积，东亚逸品阁的成本价卖楼，优惠仍然是通州市场的主基调。在这样的竞争态势下，包括富力金禧花园、天时名苑在内的精装项目，在通州调低姿态就也是自然而然的了。
库存大、老项目后续推盘多，是通州面临的一大现实问题。从华业东方玫瑰项目了解到，在前期成交不错的行情鼓励下，本月底可能推出新的楼栋，近300套房源。价格方面仍坚持目前的优惠和平价推盘。
“通州下一步的价格战很可能愈演愈烈。”面对区域新盘的即将入市，通州也有开发商担忧未来的市场前景，因为新项目华远铭悦、合生滨江帝景都有可能在5月入市。位于土桥东的华远铭悦户型涵盖平米的一居至三居，合生滨江帝景的户型则为平米左右的两居、三居。它们和通州现有主流产品的户型整体相类似，且均主打精装，若再以较优惠的价格换取热销，必然会分流在售项目客源。
评说：通州市场近期成交不错，部分项目出现了价格上扬的势头。但随着5月新盘的入市，区域价格或还可能下调。但在*策“见底”的情况下，整体区域价格在目前的水平上筑底，再明显下降的可能性不大。 ——北京中原地产市场研究部
房山长阳
楼盘扎堆 房价现松动
长阳板块位于西南五环与六环之间，属于标准的5.5环，是房山比较接近城区的片区，目前交通方面主要依靠地铁房山线。区域内项目比较集中，有中粮万科·长阳半岛、北京城建（600266）·徜徉集、芭蕾雨·悦都、首开·熙悦山、绿地启航社等，多数产品的目标客群为刚需人群。
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根据亚豪机构数据统计显示，长阳区域仍然是房山楼市的支柱。一季度房山区成交超过百套的项目均位于长阳，分别是首开·熙悦山成交147套、中粮万科·长阳半岛成交134套、绿地启航社成交128套、芭蕾雨·悦都成交106套。价格方面，中粮万科·长阳半岛、芭蕾雨·悦都仍维持在15000元-16000元/平米的均价水平，而首开·熙悦山与绿地启航社已降至13000元-14000元/平米。
今年以来，长阳区域的房价出现了松动迹象。4月2日，北京城建·徜徉集以12900元/平米的均价入市，再创了长阳区域内的价格新低，也给该区域在售项目树立了一个新的低价标杆。根据亚豪机构统计预测，今年区域内还将有纯新盘项目进入销售期，例如京投快线·上林湾。
评说：长阳区域内的各类配套正逐渐完善，宜居度也不断提升。同时，由于是新兴发展区域，各楼盘的规划设计、户型产品均较符合现代人的居住要求，可选择空间较大。投身该区域的大型房企，旗下在售项目均较多，面临资金压力也较大，因此在区域整体降价的进程中，往往会先行一步。 ——亚豪机构副总经理任启鑫